+7 (495)728-70-28

Годовое интервью с Президентом ГК «Домстрой» Владимиром Черным

29.12.2016 год


Откровенные беседы с представителями строительного рынка подсказывают, что подчас желаемое выдается за действительное. Так с каким настроением завершают очередной кризисный год региональные игроки рынка девелопмента недвижимости, и как скажутся успехи и упущения, объективные и субъективные обстоятельства на ценах квадратных метров? Для восторгов оснований мало, но и причин для паники нет, считает Президент Группы компаний «Домстрой» Владимир Чёрный.

Революция 17-го года?

– Владимир Александрович, Группа компаний «Домстрой» – яркий пример представителя среднего бизнеса, работающего на рынке строительства жилья всех категорий в пределах одного региона с 1999 года. С чем завершаете 2016 год?
– С неоднозначными ощущениями. С одной стороны, наши строительные объекты возводятся по графику, помимо собственных, мы получаем крупные подрядные проекты сторонних девелоперов. Группа компаний прирастает новыми подразделениями – так, в уходящем году в состав ГК в качестве инвестора-застройщика вошла компания «Квартал-инвестстрой». Значит, можем и будем реализовывать более масштабные планы застройки. С другой стороны, мы явственно ощущаем последствия кризисных лет, значительно снизивших покупательскую способность населения, и с напряжением ожидаем вступления в силу новых поправок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве.

 По Вашему мнению, 2017 год станет рубежным в развитии строительной отрасли?
– Не просто рубежным, а в какой-то мере революционным. В отличие от гигантов отрасли, у которых, судя по публичным выступлениям, дела обстоят хорошо в силу разных обстоятельств, отдельные представители среднего и малого бизнеса могут не пережить следующего года. А ведь на долю последних приходится до 80% строящегося жилья в стране – это те представители бизнеса, о которых власти говорят как о драйверах развития экономики страны.

 Что вызывает опасения?
– Поясню. В поправках к Закону о долевом строительстве, которые вступают в силу в 2017 году, особое внимание уделено добросовестности и открытости деятельности строительных компаний. Мы приветствуем такие регламентные нормы – покупателю дается возможность делать ответственный выбор на основе доступной информации, а не идти на поводу у агрессивной рекламы. Но есть отдельные новации, которые в итоге решат судьбу отдельных девелоперов. Во-первых, вводится механизм привлечения денег дольщиков через специальные счета в банках, вследствие чего застройщик сможет получить средства только после передачи квартиры клиенту. Во-вторых, ужесточаются требования к уставному капиталу, который привязывается к площади всех возводимых объектов. В-третьих, создается компенсационный фонд за счет взносов застройщиков по аналогии с системой страхования банковских вкладов. За счет кого будут компенсироваться эти обременения? И смогут ли застройщики в принципе строить жилье без привлечения средств граждан? Для кого-то эти новшества – хоть и хлопотные, но вполне понятные, направленные на упорядочения рынка, для них это посильные меры. Для других – звонок о неизбежном предстоящем крахе. Для третьих – сигнал, побуждающий основательно проанализировать свои возможности, потенциал, свое место, свои перспективы на рынке и предпринять упреждающие меры. ГК «Домстрой», к примеру, изначально минимизировал свои финансовые риски – так, у нас равны доли собственного и заемного капитала. Вы уверены, что по схожей схеме работают все девелоперы?

 Значит должно активизироваться банковское кредитование строительного сектора…
– Я скептически отношусь к этим надеждам. Согласно данным Центробанка России, начиная с сентября 2014 года доля строительной отрасли в общем портфеле банков непрерывно снижается – с 9,7% до 7,4%. Тенденция вряд ли изменится. Банки предпочитают не кредитовать застройщиков, объясняя отказы высокими рисками, при этом зачастую формально оценивая эффективность проектов. В нашей профессиональной среде неоднократно озвучивалось, что нужен опорный банк строительной отрасли, который знает специфику, объективно оценивает риски и способствует развитию этого сектора экономики. Однако реалии на данный момент таковы, что если у тебя нет «полезных» знакомств в среде банкиров, крутись, как хочешь. Увы, призывы Президента и Правительства в адрес российских банков повернуться лицом к бизнесу на деле остаются лишь пожеланиями.

 Но, согласитесь, поправки к ФЗ-214, призванные оградить граждан от недобросовестности застройщиков, назрели. По Вашему мнению, станет ли рынок строительства жилья более прозрачным и ответственным, а главное – безопасным для дольщиков?
– Мое мнение: поправки к закону о долевом строительстве не решат проблемы обманутых дольщиков. Зато сделают жилье еще более недоступным – оно однозначно вырастет в цене. На сегодня у покупателей квартир есть достаточно инструментов, чтобы защитить себя: обязательное прохождение процедуры регистрации в Росреестре для исключения «двойных» продаж, страхование договоров долевого участия, наконец, в интернет-ресурсах можно получить всю информацию о репутации компании еще до заключения сделки. Строящиеся объекты контролируют муниципальные власти, Госстройнадзор, Минстрой, Прокуратура, другие ведомства. Благо, проверяющих-инспектирующих-надзирающих и прочих «…щих» структур у нас предостаточно. Может быть, должны, простите за тавтологию, действовать действующие законы? На мой субъективный взгляд, воли для истинной защиты обманутых граждан явно не хватает, зато стремления создавать дополнительные барьеры для бизнеса в избытке.

Ниже некуда

 Владимир Александрович, Вы сказали, что цены на жилье однозначно вырастут. Но есть ли хоть малейший шанс, что российские застройщики пожертвуют своей прибылью и не поднимут стоимость квадратного метра? Ведь спрос на квартиры и так невысок.
– Сегодня спрос на квартиры всех сегментов оставляет желать лучшего. И не удивительно. Недавно ознакомился с любопытной статистикой от Высшей школы экономики и исследовательского центра Nielsen. В октябре 2016 года среднедушевые доходы населения России составили 30 942 рублей, что в реальном выражении соответствует 94,1% от уровня доходов в октябре предыдущего года. 82% считают, что сегодня – неподходящий момент совершать крупные покупки. Почти треть жителей некоторых регионов страны тратят на еду и коммуналку 100% своего дохода. Получается, квартира – это недосягаемая роскошь для отдельных категорий граждан. В таких условиях застройщики, конечно, вынуждены подстраиваться под возможности клиентов.

 Каков, по Вашему мнению, ценовой минимум стоимости квадратного метра для Московской области?
– Не могу сказать за всех, но ГК «Домстрой» близка к тому, чтобы продавать квартиры по их себестоимости. Чтобы было понятно, почему затраты только растут, а опускать цену «квадрата» ниже 50 тыс. рублей уже невозможно, приведу в пример наш текущий проект – ЖК» Зеленый Город», что находится в 27 км от МКАД в Пушкинском районе Подмосковья. Это комплекс из пяти 15-этажных жилых корпусов на 1172 квартиры и объектов социального обслуживания, размещенный на 17 гектарах в окружении леса. Мы зашли на площадку, где не было даже водопровода – поляна, подключиться было не к чему – в округе в основном дачи. Почти все коммуникации прокладывались «с нуля». Мы построили новый водозаборный узел, газовую котельную, ЦТП, реконструировали очистные сооружения и станцию обезжелезивания и т.д. – всего более чем на 300 млн рублей. До 2007 года многое из того, что я перечислил, было статьями затрат органов местного самоуправления. Теперь коммуникации, а также помещения и объекты соц.обслуживания – обременение застройщика, которое по окончании строительства полностью передается на баланс муниципалитета, т.е. в дар. Взамен застройщик получает право аренды земельного участка. И все. По предварительной оценке, рентабельность по проекту ЖК «Зеленый Город» не превысит 10%.

 Время больших прибылей не вернется?
– У иных застройщиков может быть другой финансовый расклад, но покупателю всегда стоит трезво оценивать стоимость жилого метра исходя из качества предлагаемой инфраструктуры и оценки возможных составляющих цены. Ведь дома можно подключать к уже имеющимся коммунальным сетям, работающим на пределе возможностей, а потом удивляться, почему возникают перебои с водой или отоплением. Можно на этапе продаж красочно рассказывать и о фонтанах во дворах дома, только за чей счет эти фонтаны будут обслуживаться после ввода дома в эксплуатацию? Или, например, со всех сторон видеть и слышать рекламу объекта, но покупатель должен четко понимать, где «зашита» ее стоимость, и хочет ли он за что-то переплачивать.

Кроссфит для бизнеса

– В такой непростой период и бизнес, и органы муниципальной и региональной власти, должны нацеливаться на совместные действия. Выстроено ли деловое, конструктивное взаимодействие?
– Конечно, без взаимодействия с властями трудно выстроить успешную работу. Однако препятствие в другом. Последние десятилетия характеризуются динамичным развитием законодательства в области земельных отношений, градостроительства, налогообложения и пр. Кстати, вступающие в силу новые поправки к ФЗ-214 – очередное тому подтверждение. При этом каждая новая поправка обрастает инструкциями, регламентами, в которых подчас не то что застройщики, даже администрирующие органы разобраться не могут, какая практика правильная. В заложниках оказываются покупатели квартир. Приведу свежий пример: на протяжении последних девяти месяцев 2016 года построенный и сданный жилой дом в ЖК «Зеленый Город» никак не могли поставить на кадастровый учет. Сотрудники Росреестра неоднократно выносили БТИ приостановки, делая взаимоисключающие замечания по наименованию технического плана дома. За это время сменилось 3 кадастровых инженера БТИ, которые работают с этим домом, и только после того, как будущие жильцы начали писать жалобы во все инстанции, государственные ведомства наконец пришли к взаимопониманию. А ведь дом возводился по прошедшему экспертизу проекту, стройку контролировал Госстройнадзор, заключение о вводе дома в эксплуатацию выдал Минстрой… Все это время жильцы не могли прописаться в купленных квартирах и жить полноценной жизнью.

 Мешает излишняя забюрократизованность?
– Красноречивее всего на тему очередных чиновничьих бумажных нововведений высказался недавно в одном из своих радийных эфиров журналист Владимир Соловьев: «Складывается ощущение, что бизнес постоянно тренируют: «Так сможете? Да?! А так?». Мы действительно чувствуем себя как на испытаниях, как на тренинге на выживаемость. В такой ситуации практически невозможно строить какие-либо долгосрочные планы на будущее. Успевать бы подстраиваться под регламенты…

 И все-таки какие новые проекты рассматривает для реализации ГК «Домстрой»?
– Прежде всего, мы ставим задачу в сроки и с должным качеством завершить проект «Зеленый Город» в Пушкинском районе. Нам осталось сдать два дома. До наступления зимних холодов успели завершить монолитные работы по подземному паркингу, который решено было строить вместо наземного. Это обстоятельство несколько сдвинуло сроки по выполнению благоустройства дворовой территории. Но ожидание того стоит: на крыше паркинга будет обустроен спортивный городок с хоккейной коробкой и волейбольной площадкой, а также детская игровая зона. Тем не менее, сроки передачи квартир, которые указаны в договорах долевого участия, нами однозначно нарушены не будут. Параллельно занимаемся проработкой сразу нескольких проектов по строительству домов в Москве, комплексной застройке на 23 га в Подольском районе. Мы ни в литавры, ни в набат не бьем, а просто стараемся работать достойно.